Arkiver

Grenser for eiendom

Det finnes grenser.

 

Jeg har mye undervisning for tiden. For juridiske studenter. Som kommer rett fra skolebenken, og kastes inn i bevingede juridiske resonnementer. Langt fra en alminnelig skolebenk, og heller midt i et komplisert studium. Et av de tyngste.

 

De siste dagene har jeg snakket mye om grenser. Med det tenker jeg på grenser mellom eiendommer.

 

Det er en diger materie. Som har mange fasonger. En variant er det vi kaller mellomgrenser på land. Mellom min og din eiendom. Noen ganger er grensene målt opp, med grensemerker og kart. Umulig å ta feil. Andre ganger er grensene uklare, og nedtegnet i vage ordelag.

 

Grenser på land er ikke det verste, men jeg har mange minner om befaringer i Bergen og kommunene  rundt – der vi leter etter grensen.

 

Så har du grenser i elv. Der du kan tenke deg at to eiendommer ligger på siden av hverandre. Grensen går da slik mot elven, at hvert punkt på bunnen hører til den eiendom punktet ligger nærmest. Dette er et prinsipp fra vassdragsloven.

 

Og så har du grensene mellom eiendommer ved elv, som ligger mot hverandre. Da minnes jeg en flott reise til Lærdal i 1989, studieturen, der vi første gang fikk lete etter djupålen. Det er ikke et monster a la Loch Ness uhyret, men en slags stripe eller fordypning som danner seg mellom eiendommer i elvefar. Denne er liksom ålen, og den blir grensen mellom eiendommer som ligger mot hverandre. Vi fant ålen i Lærdal, og den var ikke farlig. Vassdragsloven nevner denne ålen også.

 

Så har vi grenser til sjø. Her gjelder samme lovs prinsipper. Normalt slik at hvert punkt på bunnen hører til den eiendom som punktet ligger nærmest.

 

Utad mot havet, går grensen ved marbakken, det vil si brådypet. Hvis det ikke finnes noen marbakke, regnes det ved to meters dyp. Som er en gammel målenorm fra det nivå en hest kunne vasse. Dette er basert på domspraksis og teori.

 

Oppad i luften er det også en grense. Den går så høyt det er naturlig å råde over eiendommen. Du kan ikke ringe Norwegian og be dem ikke fly så lavt. For de flyr høyt nok i forhold til din eiendomsrett. Men en sånn 15-20 meter over eiendommen er du garantert suveren, og sikkert også litt høyere.

 

Men en heisekran som svinger seg innover din eiendom høyt der oppe – den må du leve med.

 

Ned i grunnen går det også en grense. Du kan råde så langt ned det er naturlig å råde. Til kjellerdypet. Men neppe ned til en tunnel under huset eller et garasjeanlegg. Det er diskutabelt dette, og Klostergarasje, Hansahaller og mye annet – har laget støy i rettssystemet. Og en del støy under folk sine boliger.

 

Grenser går det både her og der. Eiendomsretten er ikke uendelig. Sidelengs, mot sjø, elv, luft eller ned i dypet.

 

Og advokater får litt av hvert å jobbe med.

Grenser

Tinglyse på egen hånd

Tinglyse selv

 

Gjør tinglysingen selv

 

Tja. Spørsmålet er vel om du bør tinglyse selv. Eller få fagfolk til å gjøre det for deg. For en stor del kan du ta jobben selv. Alt du skal ha tinglyst sender du til Statens kartverk, 3507 Hønefoss, og som en god hovedregel sender du det i to eksemplarer.

 

La meg si litt om at selvgjort kan ende opp velgjort. Mange er opptatt av at skjøter skal tinglyses ved overdragelse av eiendom. Før hadde man lange skjøter der alle overdragelser var nedtegnet. I dag lager vi ”nytt” skjøte hver gang. Jeg har de liggende på kontoret, du kan kjøpe på en bokhandel – eller bare skrive ut fra tinglysing.no. Men du må altså huske to eks.

 

Er det vanskelig å fylle ut skjøte. Vel, jeg syntes nok det til å begynne med. Men erfaring gjør det lettere. Jeg kan forstå at det kan fremstå vrient, men de fleste fyller greit ut et skjøte.

 

Når skjøtet er ferdig fylt ut, sendes det til Hønefoss. Du må huske å henge på et personnummer. For det kreves for at du skal få jobben gjort og en regning tilsendt i posten.

 

Det jeg har sagt for skjøter, gjelder også for andre dokumenter du vil ha tinglyst. La oss si en avtale om bruksrett eller forkjøpsrett, så sendes det til kartverket – og du får det tinglyst mot en giro. Det koster som regel kr. 1.548,00 for dokument som er blitt tinglyst.

 

Jeg skal ikke hindre noen i å ta jobben selv. Nå er det naturlig at folk gjerne synes det var greiere før, da du tok med deg papiret inn på tinghuset, og fikk det hele gjort og godkjent der og da. Nå må alt til Hønefoss, og vi vet ikke før vi har fått svar – om det var godt nok vårt arbeid til at dokumentet kunne tinglyses.

 

Jeg for min del har etter en tid innsett at systemet med et kartverk egentlig ikke er så dumt. Dialogen med folkene der går greit og vi har lært oss hvordan de vil ha det.

 

Har du noe enkelt å tinglyse – så gjør det selv.

 

I forbindelse med handel med fast eiendom er det ganske vanlig at en bank finansierer kjøpers handel. Da godtas det ikke at folk setter seg ned for selv å tinglyse. Derfor må banken se at kjøpesummen går via en megler eller advokat, som selvsagt også tar seg av tinglysingen.

 

Jeg nevnte gebyrer. Det er typisk kr. 1.060,00 for dokumenter du kan komme til å be tinglyst. Dersom du overdrar en fast eiendom kommer også dokumentavgift på toppen. Den er 2,5 % av omsetningsverdien av eiendommen.

 

Jeg har nok sett at tinglysing i seg selv bare er en liten del av de problemer folk kommer til meg med. Er det f. eks. snakk om overdragelse av en eiendom, vil det være så mye annet å snakke om enn bare tinglysing. Sånn sett er jeg redd for at fagfolk har en jobb å utføre, om ikke bare for å sjekke at tinglysing blir greit ivaretatt.

Bud og motbud

BUD OG MOTBUD

 

Hei igjen. Jeg håper godværet har slått til, slik det var lovet. Sånn at vi har fått litt varme i oss etter en kald vinter. Jeg fortsetter rundturen i jussens verden med deg utover vår og sommer.

 

I dag hadde jeg tenkt å snakke litt om det å by på fast eiendom. Rett og slett det å kjøpe seg bolig.

 

La det være sagt. Dersom du byr, har du bundet deg til å by. Sånn at hvis selger liker prisen du foreslår – er du bundet. Du skal derfor aldri by uten at du har pengene og uten at det er gjennomtenkt.

 

Selvsagt, kan du si. Når du byr, er det selvsagt lov til å ta forbehold om noe. Kanskje du ikke har orden på finansene. Da byr du med forbehold om finansiering. Men du kan jo selv tenke deg at et sånt bud ikke er så spennende for selger. Ikke hvis man skal stole på budet.

 

Jeg har drevet litt med eiendomsmegling. Men har sjelden eller aldri møtt noe forbehold i ett bud. Selv om det altså er mulig.

 

Bud kan jo gasses litt opp. Nye regler tilsier at du ikke kan by med kortere frist enn 24 timer etter at siste visning var avsluttet. Men så kan du by så mye du orker og gjerne i kamp med andre budgivere. Da kan det ende med at prisene krangles oppover og gjerne med veldig korte frister for selger til å godta.

 

Budgiving er spennende for alle parter. Men det kan neppe kalles koselig. Jeg skjønner godt de som faller for nybyggprosjekter der prisen er satt på forhånd. Da unngår du spenningen.

 

Vel, det viktige å si om budgivning er at budet binder. Men hvor lenge binder budet. Vanlig juss tilsier at budet hvis det er muntlig binder bare den tid det tar å fremføre budet, det må svares straks.

 

Et skriftlig bud binder så lang tid det tar for selger naturlig å sette seg inn i budet for deretter å svare.

 

Nå er vel ikke sånn normaljuss så spennende, for budgiverne setter jo nettopp frister. For liksom å sette fart i prosessen.

 

I en budrunde kan du bli møtt av det vi kaller motbud. Som er selgers bud i mot ditt, selger sier rett og slett at du får eiendommen om du betaler en viss sum. Den ligger sikkert noe over ditt siste bud. Motbud blir det fordi det er selger som byr i mot deg, og ikke en annen interessent.

 

Når selger og kjøper har funnet hverandre, da matcher krav og bud. Avtalen er inngått, og partene blir typisk kalt inn til megler for å skrive under en kontrakt. La meg klart presisere at handelen er bindende fra krav og bud fant hverandre, det er ikke slik at det først binder fra kontrakten formaliseres.BUD OG MOTBUD