Mine barn og dine barn

Mine barn og dine barn

Jeg har ved en rekke anledninger fått spørsmål om dette de siste årene. Hvordan går et ektepar frem som vil bestemme noe over sine verdier, der den ene eller begge har særkullsbarn. Med det menes barn den ene har – men som de ikke har sammen.

Grunnen til dette fokus på særkullsbarn, er at de rett og slett kan være et problem hvis en av ektefellene skulle gå bort.

Det skal jeg forklare. Du kan tenke deg et ektepar med felles barn. Ektefellene har hvis den ene faller bort, rett til å sitte i uskifte med felles barn. Delingen av boet blir altså utsatt til den siste går bort. Praktisk og ganske greit å forstå.

Men så er det de ektepar som gjerne har funnet hverandre i moden alder. De har hver for seg barn fra før. De barna trenger ikke å vente, hvis mor eller far skulle falle fra. Disse barna har ingen plikt til å vente på morsarven eller farsarven. De har krav på oppgjør straks. Det finnes sånn sett ingen uskifteordning der.

Så hva gjør man.

Jeg har møtt mennesker i ulike situasjoner. For noen er det i seg selv et mål at den enes særkullsbarn ikke skal arve noe. Det er ikke mulig å gjøre barn arveløse. Da kan jeg ikke annet enn anbefale at den som ikke har særkullsbarn får særeie i alle verdier ekteparet har. Da er særkullsbarnet uten rettigheter.

Men samtidig er det en noe risikabel variant, der ektefellen uten verdier jo også ved en mulig skilsmisse – også vil stå uten verdier. Et særeie gjør ikke forskjell på skilsmisse eller død.

En mildere variant er hvis man kan få særkullsbarna til å skrive en erklæring, der det fremgår at barnet godtar at far eller mor sin ektefelle kan få sitte i et uskifte inntil ektefellen selv går bort. Barnet erklærer altså å si fra seg sin rett til straks å kreve skifte etter forelders død.

Dette er en mild og god variant. Men den har sin ene klare begrensning. Dersom særkullsbarnet er under 18 år, kan ikke barnet forplikte seg på denne måten.

Dersom barnet under 18 år skulle bli arving etter sin avdøde mor eller far, er det faktisk Overformynderiet som trer inn og ivaretar at barnet får sin foreldrearv. Først ved 18 år kan barnet si fra seg denne retten til å tre inn i arven.

Jeg synes reglene blir veldig hardhendte. De er nok gode å ha for særkullsbarn, som raskt kommer til sin arv hvis forelder dør. Men reglene er brutale mot gjenlevende ektefelle, som kan komme i en vrien økonomisk situasjon hvis makkeren skulle gå bort. Jeg forstår at loven har valgt side, og at særkullsbarna vant. Samtidig ser jeg en verden rundt meg der disse reglene skaper mye problemer og til og med skaper misnøye og konflikt mellom særkullsbarn og gjenlevende ektefelle.

Kanskje kunne reglene vært modernisert noe.

Mine barn og dine barn

Megling i rettsapparatet

Megling i alle kanaler

Sist pratet jeg om rettsmegling. Som er en moderne form for megling i domstolen. Med domstolen forstår jeg tingretten, det første nivå innen domstolene.

Forliksrådet får ha meg unnskyldt, for jeg regner liksom ikke det organet som en del av domstolene. Det er vel litt smak og behag.

Men det er forvirrende. Hvilken rolle har Forliksrådet, når man har plassert at domstolen har sin egen meglingsfunksjon. Det blir veldig mye megling, dette.

La meg prøve på en klargjøring. Forliksrådet er den plass der folk normalt sett først skal henvende seg med en sivilrettslig tvist. Der begynner saksbehandlingen. Det gir mening, fordi Forliksrådet er et organ med god ekspertise i å megle. Men også med myndighet til å dømme.

Så folk skal først til Forliksrådet. Som er en god hovedregel. Der er saksbehandlingen rimelig, og til dels uformell. Sjansen for å nå frem er høy. Du plikter å starte der, som den sentrale regel.

Jeg er til tider i Forliksrådet. Men ikke alltid begynner en sak der. Den kan også begynne i tingretten. Der begge parter har advokater, så kan man gå direkte til domstolen. Ofte er begge sider representert ved advokat, og ofte går vi direkte inn døren på tinghuset.

Forliksrådet kan som sagt avsi dom, men ser nok mer av sin misjon i å fremme meglingslysten. Få folk til å se muligheter til enighet. Det er langt fra noen ulempe å starte saksbehandlingen der.

Jeg kan snu det på hodet. Når må du til Forliksrådet. I praksis der ingen parter er representert ved advokat. Om du selv har advokat og vil dra noen inn for rettsapparatet, må du via Forliksrådet hvis den andre mangler advokat. Har den andre advokat, kan du gå rakt på retten.

Så kan det være du havner i Forliksrådet i din kommune. Det er et godt sted for en god dialog. Svært ofte fører det frem til enighet. Folk der er flinke til å skaffe en plattform for enighet. Den litt løsere formen enn hva domstolen byr på, er bent frem egnet til å dra ut det beste av partene. Panelet i Forliksrådet er også flinke til å prate og se muligheter.

Så kan man jo tenke seg at begge sider har advokater. Sånn sett kan jeg gjerne sende en sak til retten, for jeg trenger ikke gå via Forliksrådet. Men det hender jeg likevel velger Forliksrådet, for jeg er ikke nødt til å unngå den veien. Det er et valg jeg har.

Ved å velge Forliksrådet, velger jeg en rimelig variant. Den mer folkelige vrien. Spesielt i saker der lokalkunnskap og sunt vett er viktig, kan Forliksrådet være en brekkstang for å myke opp saken. Det er liksom litt mer meningen å søke dialog der, enn i en rettssal der vi står i kapper og med litt stive snipper. Ikke fullt så folkelig, om du skjønner.

Megling i alle kanaler

Mangler ved fast eiendom

Mangler ved fast eiendom

 

I årene 1982-93 hadde jeg mangt å gjøre innen nærradio i Bergen. I en tid der folk bidro frivillig og uten betaling. Da lokalene var enkle og man tok hva man hadde. Da Singeltoppen og andre programmer åpnet til en radiofrihet man ikke hadde hatt før. Derfor gjør det vondt når selveste Radio1 står i fare for å forsvinne fra eteren. Dette får være advokatens hjertesukk før vi går løs på dagens rettslige utfordringer.

 

I dag hadde jeg tenkt å si noen ord om det å kjøpe seg fast eiendom.

 

Ut fra min erfaring kan det være nærmest et slags lotto å kjøpe fast eiendom. Det kan være sjansespill enten det er en helt ny eller eldre bolig du kjøper. Som nybakt eier er du mye overlatt til deg selv om du skulle avdekke mangler i eiendommen – etter kjøp.

 

Etter mitt syn er det beste om du ved kjøp av fast eiendom får aller best mulig overblikk over eiendommens kvaliteter. Da kan du vite hva du kjøper, og fastsette prisen ut fra det. Du byr det eiendommen er verdt. Gjerne lage rom for utlegg som kommer i tillegg til kjøpesummen, om det skulle være noe å fikse på.

 

Ved kjøp av fast eiendom får du deg forelagt et prospekt. Dette er vel i hovedsak ordlagt av megler i samråd med kjøper, og skal liksom være det blikkfang eiendommen skal ha utad. For å oppnå et godt salg til en best mulig pris.

 

Selvsagt skal man forvente at alt det som står i prospektet skal være korrekt. Men også ha i tankene at dette er laget for å selge eiendommen, slik at det blir et slags glansbilde av produktet.

 

Muligens noe mer dempet er den takst som følger prospektet. Her har en takstmann gitt sitt syn på eiendommens kvaliteter. Samt kommer med et forslag til eiendommens verdi i det åpne marked. Takstens mål er selvsagt å være helt riktig, men også takstmenn kan ta feil.

 

Selger gir også en egenerklæring, der viktige opplysninger om eiendommen kan finnes.

 

Samlet kan prospekt og takst gi et helt dekkende bilde av den eiendom du kjøper, eller bildet kan være misvisende.

 

Derfor er mye av detektivarbeidet overlatt til deg som selv går på visning. Men ikke alle – og langt fra meg selv – er i stand til å avsløre de kvaliteter eiendommen har. Jeg vet ikke helt hvordan jeg ser sopp eller midd. Ikke vet jeg helt om et baderom er forskriftsmessig eller ikke, bare ved å titte inn. Heller ikke har jeg takstmannens nese for å lukte fukt – som ikke skal være der.

 

Noen ville derfor utstyrt seg med egen takstmann som man tok med seg på visninger. Om ikke på alle visninger, så i hvert fall på eiendom du er på nippet til å kjøpe. Uansett er det greit å ha med noen som kan mer om fast eiendom, enn det f. eks. vi folk flest kan.

 

Har du først kjøpt eiendommen, blir det vanskeligere.

Mangler ved fast eiendom

Lovgivning

Alternativ rett

 

Med lov skal land bygges, sa Magnus Lagabøte. Mye er rett i nettopp det. Troen på et lovsystem, er mye av fundamentet for rettsstaten.

 

Jeg skal ta opp et tema som har berørt mediene i noen grad, den siste tiden. Bruken av alternative, lovlignende regler blant folk. Ikke regler som direkte er bestemt av vår lovgiver. De er ikke gitt av nasjonalforsamlingen, men kan være mer religiøst basert – som normregler for atferd. Dette tema har vært særlig oppe i Storbritannia, og laget overskrifter.

 

La meg så ta tankegangen til Norge. Og begynne i en ende. Ingen andre enn nasjonalforsamlingen kan selvsagt gi bindende lover i Norge. Den er grei. Stortinget er suverent.

 

Men betyr det at vi ikke kan ha andre regler enn lovreglene? Jeg tenker at bruken av begrepet «lov», kan forvirre litt her. Kun folkevalgte gir lover. Men normer, de settes av alle mennesker. Hver dag. Noe er moralske normer. Annet er basert på dannelse. Annet igjen på skikk og bruk. Listen er lang, men kjøreregler finnes det over alt.

Maktfordelingen

 

Jeg tenker vel at nasjonal lovgivning ikke nødvendigvis er så kjent. For alle. Dersom man har gode retningslinjer for livet fra annensteds, skal vi ikke være fremmede for at det kan være gode regler.

 

Men ethvert annet regelsett som brukes i Norge, skal selvsagt ikke stå i strid med norsk lov. Ingen kan med andre regler i hånd, gå opp mot den nasjonale lovgivningen.

 

Normene kan ikke stride mot norsk lov. Det er sperren. Men er det i seg selv nok? Kan man sensurere normer man ikke liker, men som ikke er lovstridige? Det er vanskelig. Jeg ser det som en utfordring, men kan ikke se at jussen i seg selv sperrer mot det.

 

Jeg tror dette med kombinasjon av regelsett er mulig. De i lovsamlingen med riksløve, de går foran. Men folk må gjerne ha andre regler de retter seg etter, så lenge de er mulig å kombinere med våre nasjonale regelsett.

 

Jeg skal vri dette litt om. Gode regler er velkomne, uansett opphav. Regler som bygger opp under og ikke bryter ned samfunnet – er velkomne. Regler som skaper tro mot nasjonale reglers normer – er velkomne.

 

Det er ikke nødvendigvis en konflikt. Men jeg tror det skaper svært kraftige motforestillinger, om man kaller det «lov». Fordi vi nasjonalt kun kan ha en gjeldende lovgivning. Alt annet blir normer og retningslinjer.

 

Dette er det ingen som helst rettslig tvil om. For meg er ikke landets suverenitet truet, enten folk tror på det ene eller andre regelsettet. Men man skal huske på at en norm for all tid vil være enerådende som lov – den gitt av Stortinget.

 

Dagens tema er vanskelig. Fordi det er fylt med følelser. Jeg valgte kun å se det fra et rettslig perspektiv. Og da er jeg ikke foruroliget – på vegne av rettsstaten.

 

Men jeg ser at dette skaper dønninger i samfunnet. Fordi regelsett kan oppleves som en manglende aksept for nasjonale regler, og utgjøre et alternativ. Dette kan igjen gi uttrykk for en mistro til landets normer, og derfor blir det et veldig betent tema. Som jeg neppe alene skal løse, men som vi skal tenke litt på.

Lovgivning

Mads Mikkelsen og Statsretten

Hvem velger vel egentlig sitt råd?

 

Vi lærer i pressen om Tone Damli som har funnet en ny måte å nappe sine øyebryn. Eller en Riise som blåser seg opp på Twitter, og ender det hele med en suser mot Slovenia. Det skjer mye viktig for tiden. Jeg kjenner at man får mye informasjon gjennom pressen. Mulig at noe av det er overflødig.

 

På den annen side sniker det seg inn en film på kinoene, med Mads Mikkelsen i hovedrollen. Om Kong Christian den 7s livlege, den godeste Struensee. Hva har han med rettslige forhold å gjøre, denne mann som levde kun til 1772, 2 år etter han var gjort til en av rikets mektigste menn?

 

Han er en rettslig legende, denne mannen. I negativ forstand, uten at det direkte var hans feil.

 

I 1814 forfattet Norge sin Grunnlov, og bestemte derunder at Kongen velger sitt råd. Som i klartekst betyr at Kongen skulle velge sin regjering. Vi vet at så ikke helt er tilfelle i dag. For det er Statsministeren som velger i praksis sitt råd.

 

TV2 har allerede nå – ett år før valget – planlagt hvem som skal vinne valget neste år. Det får så være, men tenk nå at det skulle bli Erna Solberg. Da er det opp til henne å velge sitt råd. Men det pussige er at det i grunnlovens § 12 sies at Kongen velger dette rådet.

 

Det er til å bli forvirret av. Hvem velger, og hva har dette med Mads Mikkelsen å gjøre? Han er dansk skuespiller fjern fra norsk statsforfatning.

 

Vi går tilbake til år 1770. Danmark-Norge styres av den mektige Christian. Han har et råd av ministre han også, selv om dette var før den norske Grunnloven. Så avsetter han hele rådet, og putter Mads Mikkelsen (det vil si Struensee), inn i rollen som sin eneste minister. Dermed får legen all makt og den ærbødige rolle å gi alle landets lover på den tiden. Her har du noe av opptakten til vår Grunnlovs utforming.

 

Det er mye godt å si om leger, men mye demokratisk var det ikke. En lege alene skulle ta oppgaven med å gi lover. Ikke er det helt uttrykk for folkets vilje, heller.

 

Så viklet det seg litt til etter 1770, og Struensee fikk ikke beholde makten lenge. Han ble henrettet, og vi aner at kong Christian ikke var helt i balanse. Du får se filmen.

 

Vår grunnlov bygger på en deling av makt. Lovgivning er lagt til folket ved Stortinget. Styringen av staten er lagt til Kongen og hans råd. Rådet skulle opprinnelig etter loven velges av Kongen selv, men over tid er dette dreiet i retning av Statsministeren.

 

Grunnloven sier likevel at Kongen velger rådet. Selv om Statsministeren sitter der og gjør nettopp det i vår tid. Litt Kongemakt og kontroll ligger igjen hos Kongen i så måte. Skulle ikke Statsministeremnet makte rette seg opp og stille med en regjering i ryggen, finnes en reserveløsning i at Kongen kan tre inn og foreta sine valg.

 

Dette har altså Mads Mikkelsen med den norske statsdriften å gjøre.

Mads Mikkelsen

Løsninger fremfor konflikt

Om å finne løsninger

 

Send meg gjerne e post med spørsmål, om du lurer på noe. Jeg kan gi korte råd. Det koster ikke noe. Om det blir for omfattende, skal jeg melde fra. Det er hyggelig å ha kontakt med dere lesere.

 

Jeg har hatt besøk av mange klienter over årene. Unge og gamle. Fra alle samfunnslag. Med det til felles at de har et rettslig problem. Gjerne slik at jeg skal hjelpe til å fylle ut noen dokumenter, og hjelpe til i saker der det ikke er noen reell motpart. I andre saker slik at jeg får en motpart å forholde meg til.

 

Da ser man en mulig konflikt som må løses rettslig.

 

Klientene møter ofte med et klart syn på saken. Sitt eget syn. Som jo etter klientens oppfatning er det riktige synet. Min oppgave er å støtte den tanken. Men kan jeg forsikre deg som klient om at dommeren vil være enig med deg. Det er noe jeg kan tro – javisst – men hvor sikker kan jeg være.

 

Det å bringe saker inn for retten vil i seg selv innebære høy risiko. Dommeren trenger ikke være enig, men er det forhåpentligvis. Enig med deg, altså. Dette er en risikosport.

 

I seg selv er denne usikkerheten en grunn til å finne gode forliksløsninger.

 

Men det finnes også andre grunner til å prøve finne løsninger uten rettens hjelp. Jeg har lest litt rettssosiologi. Ikke at jeg skjønte så mye av det. Men det handlet også litt om det å se på rettslige problemer som noe som kan vedvare, eller kveles.

 

Det å søke en dommers avgjørelse i en sak, fjerner strengt tatt ikke problemet. Det vil jo løse saken, men problemet vedvarer. Hvis man tenker seg at en av partene er misfornøyd, er det liten hjelp i at retten traff en avgjørelse. Kun den ene er da fornøyd.

 

Derfor vil sosiologen si at det er bedre om begge blir fornøyde. Eller muligvis like mye fornøyde. Det er mye derfor man også søker folik i saker.

 

Når jeg får besøk på kontoret, så forklarer jeg dette. Om at de aller fleste saker løses før de havner i retten. Om at av de sakene som havner i retten, er det en del som løses med forlik i retten. Samt at det bare er en liten prosent tilbake som leder frem til dom.

 

Vi ender med et brukbart resultat. De fleste konflikter løses uten bruk av dommerens avgjørelse. Partene blir passelig fornøyde, begge like mye. Forsoning og syn mot fremtiden kan bli resultatet. Dette er gode verdier som ikke skal undervurderes. Heller ikke i et samfunnsperspektiv.

 

Derfor søker jeg alltid gode løsninger for mine klienter.

Løsninger..

Luksusfelle og inkasso

Luksusfellen

Luksusfellen

Jeg har sett på TV. Et program som handler om overforbruk og folk som har kjørt seg fast økonomisk. Det er liksom ikke det man trenger i en tid der selv USA dirrer og sender økonomiske skjelv ut gjennom verden. Men det er nettopp nå slike programmer får en nærmest grufull aktualitet.

Da er det min oppgave å vurdere hvilke rettslige følger det gir at man setter over styr sin økonomi.

Hvis jeg skal begynne i andre enden, er det personlig konkurs som er den harde realitet. Som betyr i enkelhet at man blir fratatt alle verdier og at det fordeles til dine kreditorer det som var å hente.

Men før den tid er det mer hverdagens økonomiske trykk som melder seg.

Et tema er inkasso. Inkasso kommer etter at kreditor selv har gitt opp å få betaling fra deg. Inkasso er lovregulert, og gir den som krever inn – inkassator – rett til å kreve gebyr etter faste satser.

Inkasso er i seg selv kostbart. Det er en side av det. En annen side er at du dersom du ikke straks betaler krav som er gått til inkasso, kan få betalingsanmerkning. Hvilket betyr at du får vansker med å få lån senere.

Inkasso er altså en plage ved gjeld du skylder. Dersom betaling ikke finner sted, kan gjerne kravet havne for retten. Det er rett og slett fordi kreditor trenger dom for å kreve dekning hos deg ved tvang.

Enkelt forklart må kreditor ha dom mot deg – hvis du ikke betaler. Bare da kan kreditor tvinge frem et salg av din bolig, slik at du kan få gjort opp for deg.

Forliksrådet er den plassen veldig mange krav havner. Når jeg av og til er innom der, ser jeg at mange krav som får dom er helt meningsløse småposter – gjerne en telefonregning for en ungdom som ikke klarte utgiftene til mobilen.

Små krav kan velte stort lass. En gang var jeg med på å tvangsselge en eiendom fordi eieren ikke hadde betalt en blomsterbukett. Regningen gikk til inkasso. Det kom dom og en dag gikk leiligheten på tvang. Sånn er også livet.

Rettslig sett er veien til dekning dramatisk. Blir ikke et krav gjort opp på vanlig måte – blir det både dyrt og farlig. Masse gebyrer og renter legges på toppen av et krav, og du risikerer at ubetydelige krav setter på fot både deg og din økonomi.

Luksusfellen, heter programmet. Ja, med en TV tilnærming kan det kalles så. I virkeligheten er det et rettslig kaos man kastes ut i om betaling av krav ikke skjer.

Det er nå jeg frykter hva som er på gang i økonomien vår. Renteoppgang meldes støtt. Det er uro. Går vi nå i møte en tid der folk må ta grep i økonomien sin?

Ta gjerne kontakt med saker eller tema du vil ha belyst. Jeg gir deg gjerne et kort råd på e post.

 

Handle lokalt eller over internett

Selgers ansvar.

 

Det er en uting. Man kjøper saker over internett. For eksempel en PC. Den går i stykker. Du har rettigheter etter forbrukerkjøpsloven. Til å reklamere, for å kreve reparasjon eller heving av kjøpet med. Du står godt i det, etter solid norsk kjøpslovgivning.

 

Så henvender du deg via nettsidene for eksempel til Mpx, slik jeg gjorde. Der du blir henvist til en eller annen servicetelefon hos HP, der du snakker med en svenske i Stockholm – som håndterer din sak. Han sender deg da et reparasjons-»kit», som du selv skal bruke til på egen hånd å fikse PC en. Det er «gjør det selv» fra ende til annen.

 

Jeg opplever internett som direkte ansvarsfraskrivende, når det gjelder selgers plikter overfor en kjøper. Det Mpx gjør er å kanalisere hele problemet over på deg. Det er du som skal ta kontakt, du som skal skru og reparere på egen hånd.

 

Slik var det ikke før. Da kunne du gått i butikken, levert fra deg produktet. Uten selv å bli selgers utstrakte hånd.

 

Men så valgte jeg da å kjøpe over internett. Jeg ser ulempene. For jeg er overlatt helt til meg selv. I et slags mørke.

 

Det kjøpslovgivningen gjør – er å gi deg rett til å reklamere innen fem år. Og loven gir deg krav på reparasjon. Jeg har både fått reklamere og jeg skal få reparasjon. Men jeg gjør nå hele jobben, fra ene enden til den andre. Selgeren har faktisk ikke snakket med meg, kun sendt meg en e post der det sto alt jeg skulle gjøre. På egen hånd.

 

Dette er i høyeste grad elendig service. Praksisen er sikkert vanlig innen internett salg, men den tar bort opplevelsen av å bli ivaretatt av selger – der feil avdekkes la oss si ved en PC.

 

Jeg får det jeg har krav på, men ingen service i det hele.

 

Jeg vil advare deg mot å handle elektronikk over internett. Fordi du ikke får samme service som fra en lokal forhandler, når uhellet er inntrådt. Det må være mer behagelig å gå til forhandlers skranke – levere fra seg produktet – og hente det igjen ferdig reparert. I stedet for å måtte sette deg til en mandags kveld med en pakning fylt med tekniske duppeditter i en «do it your self» aksjon innvendig i en computer.

 

Store nettbaserte forhandlere gir deg inntrykk av å ha store lagre. Det har de. Mange selgere har de også, helt sikkert. Men den dagen feilen inntrer, da kan du knapt få snakket med dem. I stedet sitter du med en servicesentral utenlands, og snart med et skrujern sitter du med nesen dypt nede i kretskortene.

 

Men bevares – Mpx og HP ivaretok mine rettigheter. Helt etter loven. Men det skjedde på en sånn måte at jeg advarer meg selv og alle andre om så mye som et tastetrykk for kjøp over internett.

 

Sats på lokale varer, det er min oppsummering.

 

Lokale varer

Eierskap i fast eiendom

Litt om eierskap i eiendom

 

Jeg lurer på hvordan det var den gang verden ble til. Ingen visste vel den gang hvem som eiet hva av fast eiendom. For alt jeg vet var det ikke så viktig. Tanken om å eie er sikkert sånn sett av nyere dato. I Norge er den private eiendomsrett alment akseptert, men vi skal ikke lenger enn til vår tidligere nabo, Sovjetunionen, for å se for oss et system der den private eiendomsrett knapt noen plass hadde.

 

Om vi ser oss rundt, er det vel lite areal vi kan se som ikke er under eie av noen bestemt. Rett nok har våre lovgivere gitt oss mange friarealer og for den slags skyld nasjonalparker, men under eie er landet rundt oss uansett.

 

En viktig vei til å bli eier er ved kjøp og salg. Da tenker vi oss at noen eier eiendommen fra før, så selger du den videre til ny eier. Partene står fritt til å avtale pris, og det er i stor grad frihet til å omsette som man vil.

 

En annen vei til eierskap er hevd. Dette fanger opp landområder som en eier ikke bruker, på den måten at en hevder over et minstemål av tid er alene om å bruke arealet. Har han brukt det lenge nok uvitende om at andre eiet det, kan han overta eiendomsretten etter at en viss tid er gått.

 

Hevd er mindre praktisk enn kjøp og salg, men bevares – det finnes som en vei til å bli eier.

 

Ekspropriasjon er en annen vei til å bli eier. Det betyr å overta ved tvang areal mot vederlag til eier. Som du kanskje har sett er det på gang industriutbygging på Askøy, der det snakkes mye om at kommunen skal ekspropriere land fra eiere som ikke selger velvillig. Det finnes en ekspropriasjonslov som regulerer dette. Grunnloven er også på banen, og sier at du skal ha full erstatning når det eksproprieres fra deg.

 

En annen og kanskje mer praktisk vei til å bli eier av fast eiendom, er ved arv. Som enkelt betyr at du ved slektskap eller testament, overtar eiendom etter en avdød. Noen eiendommer har gått i arv i mange generasjoner, og det er sånn sett en veldig familietilknyttet overgangsform.

 

Den siste, og absolutt minst aktuell måten å bli eier på – er ved okkupasjon. Da tenker jeg ikke på hærkamp og sånn som i krig, men at man overtar herreløse områder. Jeg kan ikke tenke meg at det er spesielt praktisk i Norge, der områdene er under privat eller offentlig eie.

 

Okkupasjon kan tenkes i langt mer fjerntliggende strøk, som f. eks. de områder Norge har tatt til seg på Sydpolen. På tredvetallet gav også Norge seg i gang med det som kunne ligne på en okkupasjon av Grønland, men den gang anerkjente folkeretten kun dansk suverenitet på Grønland.

 

Eierskap er muligens mer et praktisk problem, enn akkurat det å gruble over hvordan man blir eier. Men for den som ønsker å gå bakom fasaden, er det spennende tanker. For meg gir også adgangen til det å eie eiendom, noen signaler om det politiske systemet vi lever under.

 

Litt om eierskap i eiendom

Utleie av husrom

Leieavtaler

 

Jeg registrerer at det inngås leieavtaler. Noen ganger for bolig, andre ganger for næring. Utleie av areal er en omfattende business, enten det er utleie av en kjellerleilighet eller store fabrikklokaler.

 

Utleie er ikke uvanlig. Rett nok er det langt mindre vanlig med utleie til bolig i Norge enn i Sverige, men det forekommer.

 

Husleieloven finnes for slike avtaler. Den sier noe om det man kan avtale og det man ikke kan avtale. Ut av dette springer det gjerne typiske standardavtaler, sånn som den blå husleieboken som mye har vært brukt i boligleieforhold.

 

Husleieloven er streng mot private, på den måten at det ikke skal være lov å avtale det man vil. Mye er nok reglene strenge fordi leietager skal vernes mot langt fra gode leieavtaler. Det legges inn mengder av sikkerhetsnett i loven.

 

Dette kan gjelde ikke minst oppsigelsesreglene, hva som skal til og hvor mye som skal til for å bli sagt opp fra et leieforhold.

 

Men oppsigelsesregler er også vanskelig for næringsdrivende. Hvor lenge vil man leie. Skal det være for en bestemt tid eller ubestemt tid. Skal det være med oppregulering av leie på veien. Hvordan går man frem når avtalen skal ende. Næringsutleie er også vrient, og her passer ikke loven like godt på partene.

 

Fordi man tenker at her kan partene passe på seg selv.

 

Husleie er enkelt hvis man bruker gode avtaler, som er standardiserte så godt at de tar høyde for det meste. Da skal liksom de fleste fallgruver være sikret, og man kan gå frem på en fin måte og ha et godt leieforhold.

 

Men uansett gjelder for husleie at jeg ser uvitenhet. Jeg ser avtaler som ikke sier noe om varighet av leieforholdet. Som ikke sier noe om andre viktige sider av avtalen. Ja, jeg ser til og med avtaler som ikke er skriftlige.

 

Uvitenheten rammer den som ikke vet, den svakeste i leieforholdet. Den som ikke vet om hvordan avtalen står seg. Det er ikke noe problem å inngå en avtale, bare man vet hva det betyr. Da er intet som en overraskelse.

 

Som advokat kan jeg vurdere sånt på forhånd. Si at du må ha en skriftlig leieavtale. Forklare hva den bør inneholde. Rette på uheldige formuleringer og uklarheter. Mye av min arbeidstid bør gå med til dette. Heller enn å rydde opp i leieforhold der det oppstår uenighet i ettertid.

 

Takk for mange hyggelige henvendelser den siste tiden. Kjekt stadig å få kontakt med lesere som vil legge frem en sak til vurdering. Høsten er i gang og leserne er klare for juridiske utfordringer.

Leieavtaler