Fast eiendom

Naboforhold

Dato:april 12, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Uavklarte rettighetsforhold.

Jeg arbeider en del med fast eiendom. De ligger tett i tett. I byene er det gjerne trangt om saligheten. Hus ligger tett, og ikke alle kommer frem til egen eiendom direkte fra vei. Bilene står også tett, og ikke all planlegging ble gjort ut fra behovet for avklaring av alle rettighetsforhold.

På landet er det større areal typisk til hver eiendom, og folk har både kjørt og vandret over hverandres tomter – uten tanke for annet enn at dette var helt greit.

Men trangere blir det. Kravet til privatliv blir mer fremtredende. My home is my castle, og det som en gang var koselig passering av nabo over egen grunn, er nå blitt til sjenanse.

Jeg er stadig på ferd i by og tilstøtende områder. For å løse opp i slike konflikter. For å avklare ferdsel frem til eiendommer. Eller for å avklare behovet for biloppstillingsplass. Rett og slett for å nedtegne på papiret de rettigheter som en gang i tiden – ikke ble nedtegnet.

Med fast eiendom følger kimen til mye konflikter. Det er nært og det er knyttet til sjelen. Man skal eie sin grunn, og den skal ikke krenkes av folk som ikke har rett til det. Kanskje var det mer sånn før, at man bare lot det skje. I en slags etablert fordragelighet.

Nå er tidene helt andre. Saker og ting skal nedtegnes.

Jeg tenker at folk flest er ute etter forutsigbarhet. De vil vite. Er ferdsel over annen manns grunn for å gå, eller for å bile. Hvor mange biler skal bile.

Mennesker og naboer er ikke generelt vanskelige. Du kommer langt med litt kløkt og med et ønske om å skape forutsigbare forhold. Den som vet hva han har, klager sjelden.

Rettsighetsforhold kan være nedtegnet i avtaler. Eller til og med tinglyst. Men dette er i stor grad utelatt i tidligere tider, viser det seg. Jeg er der for å løse slike floker, snakke med partene – få dem til å ta hverandre i hånden og enes.

Men det er ikke enkelt.

Avtaler om bruk av annen manns eiendom må nedtegnes. Og bør definitivt tinglyses. Da står avtalen seg også dersom en eiendom med veirett på – selges. Ny eier kan ikke blåse seg opp, og hevde at denne ikke kjente til din veirett som nabo. Med en løselig avtale med forrige eier, kan ny eier påberope seg god tro. Så står du tilbake, uten noen veirett over den nylig solgte eiendommen.

Kall inn advokaten, når slikt er i gjære. Vi lager ikke konflikter, vi løser dem. Vil ikke i retten for enhver pris, men vil legge konflikten død. Skape fred, ikke splid. Ikke minst mellom naboer, som jo må forholde seg til hverandre i mange år fremover – og kunne hilse og ikke gå i store buer rundt hverandre.

Naboer

Mangler ved fast eiendom

Dato:april 10, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Mangler ved fast eiendom

I årene 1982-93 hadde jeg mangt å gjøre innen nærradio i Bergen. I en tid der folk bidro frivillig og uten betaling. Da lokalene var enkle og man tok hva man hadde. Da Singeltoppen og andre programmer åpnet til en radiofrihet man ikke hadde hatt før. Derfor gjør det vondt når selveste Radio1 står i fare for å forsvinne fra eteren. Dette får være advokatens hjertesukk før vi går løs på dagens rettslige utfordringer.

I dag hadde jeg tenkt å si noen ord om det å kjøpe seg fast eiendom.

Ut fra min erfaring kan det være nærmest et slags lotto å kjøpe fast eiendom. Det kan være sjansespill enten det er en helt ny eller eldre bolig du kjøper. Som nybakt eier er du mye overlatt til deg selv om du skulle avdekke mangler i eiendommen – etter kjøp.

Etter mitt syn er det beste om du ved kjøp av fast eiendom får aller best mulig overblikk over eiendommens kvaliteter. Da kan du vite hva du kjøper, og fastsette prisen ut fra det. Du byr det eiendommen er verdt. Gjerne lage rom for utlegg som kommer i tillegg til kjøpesummen, om det skulle være noe å fikse på.

Ved kjøp av fast eiendom får du deg forelagt et prospekt. Dette er vel i hovedsak ordlagt av megler i samråd med kjøper, og skal liksom være det blikkfang eiendommen skal ha utad. For å oppnå et godt salg til en best mulig pris.

Selvsagt skal man forvente at alt det som står i prospektet skal være korrekt. Men også ha i tankene at dette er laget for å selge eiendommen, slik at det blir et slags glansbilde av produktet.

Muligens noe mer dempet er den takst som følger prospektet. Her har en takstmann gitt sitt syn på eiendommens kvaliteter. Samt kommer med et forslag til eiendommens verdi i det åpne marked. Takstens mål er selvsagt å være helt riktig, men også takstmenn kan ta feil.

Selger gir også en egenerklæring, der viktige opplysninger om eiendommen kan finnes.

Samlet kan prospekt og takst gi et helt dekkende bilde av den eiendom du kjøper, eller bildet kan være misvisende.

Derfor er mye av detektivarbeidet overlatt til deg som selv går på visning. Men ikke alle – og langt fra meg selv – er i stand til å avsløre de kvaliteter eiendommen har. Jeg vet ikke helt hvordan jeg ser sopp eller midd. Ikke vet jeg helt om et baderom er forskriftsmessig eller ikke, bare ved å titte inn. Heller ikke har jeg takstmannens nese for å lukte fukt – som ikke skal være der.

Noen ville derfor utstyrt seg med egen takstmann som man tok med seg på visninger. Om ikke på alle visninger, så i hvert fall på eiendom du er på nippet til å kjøpe. Uansett er det greit å ha med noen som kan mer om fast eiendom, enn det f. eks. vi folk flest kan.

Har du først kjøpt eiendommen, blir det vanskeligere.

Mangler ved fast eiendom

Eierskap i fast eiendom

Dato:april 8, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Litt om eierskap i eiendom

Jeg lurer på hvordan det var den gang verden ble til. Ingen visste vel den gang hvem som eiet hva av fast eiendom. For alt jeg vet var det ikke så viktig. Tanken om å eie er sikkert sånn sett av nyere dato. I Norge er den private eiendomsrett alment akseptert, men vi skal ikke lenger enn til vår tidligere nabo, Sovjetunionen, for å se for oss et system der den private eiendomsrett knapt noen plass hadde.

Om vi ser oss rundt, er det vel lite areal vi kan se som ikke er under eie av noen bestemt. Rett nok har våre lovgivere gitt oss mange friarealer og for den slags skyld nasjonalparker, men under eie er landet rundt oss uansett.

En viktig vei til å bli eier er ved kjøp og salg. Da tenker vi oss at noen eier eiendommen fra før, så selger du den videre til ny eier. Partene står fritt til å avtale pris, og det er i stor grad frihet til å omsette som man vil.

En annen vei til eierskap er hevd. Dette fanger opp landområder som en eier ikke bruker, på den måten at en hevder over et minstemål av tid er alene om å bruke arealet. Har han brukt det lenge nok uvitende om at andre eiet det, kan han overta eiendomsretten etter at en viss tid er gått.

Hevd er mindre praktisk enn kjøp og salg, men bevares – det finnes som en vei til å bli eier.

Ekspropriasjon er en annen vei til å bli eier. Det betyr å overta ved tvang areal mot vederlag til eier. Som du kanskje har sett er det på gang industriutbygging på Askøy, der det snakkes mye om at kommunen skal ekspropriere land fra eiere som ikke selger velvillig. Det finnes en ekspropriasjonslov som regulerer dette. Grunnloven er også på banen, og sier at du skal ha full erstatning når det eksproprieres fra deg.

En annen og kanskje mer praktisk vei til å bli eier av fast eiendom, er ved arv. Som enkelt betyr at du ved slektskap eller testament, overtar eiendom etter en avdød. Noen eiendommer har gått i arv i mange generasjoner, og det er sånn sett en veldig familietilknyttet overgangsform.

Den siste, og absolutt minst aktuell måten å bli eier på – er ved okkupasjon. Da tenker jeg ikke på hærkamp og sånn som i krig, men at man overtar herreløse områder. Jeg kan ikke tenke meg at det er spesielt praktisk i Norge, der områdene er under privat eller offentlig eie.

Okkupasjon kan tenkes i langt mer fjerntliggende strøk, som f. eks. de områder Norge har tatt til seg på Sydpolen. På tredvetallet gav også Norge seg i gang med det som kunne ligne på en okkupasjon av Grønland, men den gang anerkjente folkeretten kun dansk suverenitet på Grønland.

Eierskap er muligens mer et praktisk problem, enn akkurat det å gruble over hvordan man blir eier. Men for den som ønsker å gå bakom fasaden, er det spennende tanker. For meg gir også adgangen til det å eie eiendom, noen signaler om det politiske systemet vi lever under.

Litt om eierskap i eiendom

Utleie av husrom

Dato:april 8, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Fast eiendom, Utleie

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Leieavtaler

Jeg registrerer at det inngås leieavtaler. Noen ganger for bolig, andre ganger for næring. Utleie av areal er en omfattende business, enten det er utleie av en kjellerleilighet eller store fabrikklokaler.

Utleie er ikke uvanlig. Rett nok er det langt mindre vanlig med utleie til bolig i Norge enn i Sverige, men det forekommer.

Husleieloven finnes for slike avtaler. Den sier noe om det man kan avtale og det man ikke kan avtale. Ut av dette springer det gjerne typiske standardavtaler, sånn som den blå husleieboken som mye har vært brukt i boligleieforhold.

Husleieloven er streng mot private, på den måten at det ikke skal være lov å avtale det man vil. Mye er nok reglene strenge fordi leietager skal vernes mot langt fra gode leieavtaler. Det legges inn mengder av sikkerhetsnett i loven.

Dette kan gjelde ikke minst oppsigelsesreglene, hva som skal til og hvor mye som skal til for å bli sagt opp fra et leieforhold.

Men oppsigelsesregler er også vanskelig for næringsdrivende. Hvor lenge vil man leie. Skal det være for en bestemt tid eller ubestemt tid. Skal det være med oppregulering av leie på veien. Hvordan går man frem når avtalen skal ende. Næringsutleie er også vrient, og her passer ikke loven like godt på partene.

Fordi man tenker at her kan partene passe på seg selv.

Husleie er enkelt hvis man bruker gode avtaler, som er standardiserte så godt at de tar høyde for det meste. Da skal liksom de fleste fallgruver være sikret, og man kan gå frem på en fin måte og ha et godt leieforhold.

Men uansett gjelder for husleie at jeg ser uvitenhet. Jeg ser avtaler som ikke sier noe om varighet av leieforholdet. Som ikke sier noe om andre viktige sider av avtalen. Ja, jeg ser til og med avtaler som ikke er skriftlige.

Uvitenheten rammer den som ikke vet, den svakeste i leieforholdet. Den som ikke vet om hvordan avtalen står seg. Det er ikke noe problem å inngå en avtale, bare man vet hva det betyr. Da er intet som en overraskelse.

Som advokat kan jeg vurdere sånt på forhånd. Si at du må ha en skriftlig leieavtale. Forklare hva den bør inneholde. Rette på uheldige formuleringer og uklarheter. Mye av min arbeidstid bør gå med til dette. Heller enn å rydde opp i leieforhold der det oppstår uenighet i ettertid.

Takk for mange hyggelige henvendelser den siste tiden. Kjekt stadig å få kontakt med lesere som vil legge frem en sak til vurdering. Høsten er i gang og leserne er klare for juridiske utfordringer.

Leieavtaler

Heving av avtaler

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Kan du heve en avtale.

Ja, vi snakker om det sånn. At du kan heve kjøp, er alltid noe vi har i tankene. Om mangelen ved en vare er stor nok, kan vi alltids heve kjøpet. Det er mange som vet om denne regelen, uten å lest et eneste ord kjøpsrett.

Men jeg spurte om du kan heve en avtale. Det er noe mer enn bare kjøp. Det er alle slags avtaler.

Først kan man spørre hva heving er. Det er en ensidig erklæring. Den kommer fra en av partene, som ved å heve sier rett ut – våre forpliktelser overfor hverandre, de opphører nå.

Så om det var et kjøp, betyr det at varen skal leveres tilbake til selger, og kjøpesummen skal tilbake til kjøper. Egentlig logisk.

Det er dramatisk å heve. Fordi den ene parten melder seg på en måte ut av avtalen. Og tar sjansen på at det er rettslig akseptabelt. Men hva om det var feil. Da kan den som hevet komme i økonomisk ansvar.

Heving er begrunnet i det vi kaller mislighold. Den andre parten gjør ikke sin plikt. Som eksempel at selgeren leverer en vare med mangler i. For å kunne heve må kontraktsbruddet være vesentlig. Det er mer enn bare en mangel, den må monne litt.

Hevingsretten er gammel og god i norsk rett. Den ligger egentlig ikke direkte i noen lov. Den er ulovfestet.

Men den har fått seg et ansikt gjennom mange lover. Du finner den i kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven, avhendingsloven – ja nærmest overalt der regler er å finne.

Så vi ser at det store prinsippet, det lander i mange enkeltregler.

Du kan altså heve.

Det er denne vissheten så mange av oss har. Vi har vokst opp med solide regler om mangt og mye. Forbrukerne er vernet ekstra mye. I et rettighetssamfunn, vet vi etter hvert mye om vår posisjon.

Noen ganger er vår kunnskap overdrevet. For rettssystemet er mye mer balansert, enn det vi får inntrykk av i «TV2 Hjelper Deg». Reglene er nyanserte. Alt er ikke svart-hvitt.

Og det er et stort skår i gleden, som jeg bare må ha nevnt. Etter kjøpslovene er det nettopp i kjøp en veldig vid adgang for selgere til å reparere varer som kjøper klager på. Hvilket betyr at i kjøp, der er det ikke alltid så mye hjelp i å ha et hevingskrav. For selger kan kutte deg av, og tilby deg ganske enkelt – en reparasjon.

Forresten, jeg har hevet ett og annet kjøp i min tid. Det er bra å bli kvitt en ting man har mistet troen på. Har du kjøpt ny bil, kan det være surt å «lappe på» feil lenge. Da er det bedre å heve kjøpet. Det er ikke alltid dette blir så veldig juridiske diskusjoner. Like mye blir det en dialog for å beholde et godt kundeforhold, der selger er smidig for å beholde deg som fornøyd kunde. Reglene ligger bakom, men det er ikke der «smilet og løsningen» finnes.

Heving

Hevd

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Hevd

Jeg arbeider en del med fast eiendom. I by og grend er det mangt man skal rydde opp i.

I det bildet inngår å ha vei til egen eiendom. Som bør sees som en åpenbar rett knyttet til fast eiendom, men som langt fra alltid er på plass. Dette ser jeg mye er et fenomen på landsbygden, der veirett er basert på tro og antagelser. Men ikke på faste reguleringer.

En fritidseiendom har ikke i seg selv et krav på vei. Det er noe man må skape, i praksis avtale med grunneiere man må krysse «på sin vei».

Slike veier er ikke alltid nedtegnet. Jeg vil si at de ofte ikke er nedtegnet. Men over år har folk gått der i den tro at det finnes en vei. Inntil en dag noen protesterer på bruken av veien. Det er da lett å stå sjakk matt, fordi man mangler en avtalt rett til vei.

Det er der hevd kommer inn i bildet. Dette bygger på at en bruker av vei over tid har benyttet en vei. Vanlig hevdstid er 20 år, men det krever at veien viser seg i form av en såkalt «fast tilstelning», noe som tydeliggjør i terrenget at det finnes en vei. Et fundament, gjerder, planering – noe som helst.

Dersom det er en slik ordning, så er hevdstiden 20 år. Hvis det ikke er en slik ordning, er hevdstiden 50 år.

Men så heter det at for nødvendig vei, er hevdstiden 20 år uansett. Så en nødvendig vei skal aldri trenge mer enn 20 år med hevdstid.

Det er der man står.

Så skal det skje en bruk av veien. Den skal skje i god tro, ut fra en tanke om at bruker har en adgang til å bruke veien.

Bruken du kan hevde, skal henge sammen med bruken du har stått for. Til fritid er det til fritidsformål, til bolig er det til boligformål. En veirett kan være til gange eller til ferdsel med bil, det er forskjellig.

Til sist kan du ikke hevde, hvis bruken er tålt bruk fra grunneiers side. Med det menes at dersom grunneier har ment at bruken ikke er din rett, men noe som er tålt at du brukte – kan ikke brukeren hevde. Men det må kunne bevises at grunneier anså det slik. Det holder ikke med en påstand at vi tenkte nok slik.

Skulle alt dette ligge til rette, så kan brukeren hevde. Som betyr at det skapes en veirett. En slik veirett skal ikke tinglyses, og kan heller ikke tinglyses. Den oppstår når hevdstiden er ute.

Så finnes en vei ut av dette, selv der man ikke har avtalt det. Men det beste er fortsatt å avtale veirett, fremfor å satse på hevd på sikt. Det er ikke nok å stole på et håndtrykk og gamle tiders bekjentskap.

Her trengs det nedtegnede rettigheter, og det trengs en klar markering ved at retten tinglyses på den eiendom som avgir veiretten.

Da er du trygg og da slipper du påregne konflikter i ettertid.

Hevd

Grenser for eiendom

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Det finnes grenser.

Jeg har mye undervisning for tiden. For juridiske studenter. Som kommer rett fra skolebenken, og kastes inn i bevingede juridiske resonnementer. Langt fra en alminnelig skolebenk, og heller midt i et komplisert studium. Et av de tyngste.

De siste dagene har jeg snakket mye om grenser. Med det tenker jeg på grenser mellom eiendommer.

Det er en diger materie. Som har mange fasonger. En variant er det vi kaller mellomgrenser på land. Mellom min og din eiendom. Noen ganger er grensene målt opp, med grensemerker og kart. Umulig å ta feil. Andre ganger er grensene uklare, og nedtegnet i vage ordelag.

Grenser på land er ikke det verste, men jeg har mange minner om befaringer i Bergen og kommunene rundt – der vi leter etter grensen.

Så har du grenser i elv. Der du kan tenke deg at to eiendommer ligger på siden av hverandre. Grensen går da slik mot elven, at hvert punkt på bunnen hører til den eiendom punktet ligger nærmest. Dette er et prinsipp fra vassdragsloven.

Og så har du grensene mellom eiendommer ved elv, som ligger mot hverandre. Da minnes jeg en flott reise til Lærdal i 1989, studieturen, der vi første gang fikk lete etter djupålen. Det er ikke et monster a la Loch Ness uhyret, men en slags stripe eller fordypning som danner seg mellom eiendommer i elvefar. Denne er liksom ålen, og den blir grensen mellom eiendommer som ligger mot hverandre. Vi fant ålen i Lærdal, og den var ikke farlig. Vassdragsloven nevner denne ålen også.

Så har vi grenser til sjø. Her gjelder samme lovs prinsipper. Normalt slik at hvert punkt på bunnen hører til den eiendom som punktet ligger nærmest.

Utad mot havet, går grensen ved marbakken, det vil si brådypet. Hvis det ikke finnes noen marbakke, regnes det ved to meters dyp. Som er en gammel målenorm fra det nivå en hest kunne vasse. Dette er basert på domspraksis og teori.

Oppad i luften er det også en grense. Den går så høyt det er naturlig å råde over eiendommen. Du kan ikke ringe Norwegian og be dem ikke fly så lavt. For de flyr høyt nok i forhold til din eiendomsrett. Men en sånn 15-20 meter over eiendommen er du garantert suveren, og sikkert også litt høyere.

Men en heisekran som svinger seg innover din eiendom høyt der oppe – den må du leve med.

Ned i grunnen går det også en grense. Du kan råde så langt ned det er naturlig å råde. Til kjellerdypet. Men neppe ned til en tunnel under huset eller et garasjeanlegg. Det er diskutabelt dette, og Klostergarasje, Hansahaller og mye annet – har laget støy i rettssystemet. Og en del støy under folk sine boliger.

Grenser går det både her og der. Eiendomsretten er ikke uendelig. Sidelengs, mot sjø, elv, luft eller ned i dypet.

Og advokater får litt av hvert å jobbe med.

Grenser

Tinglyse på egen hånd

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Tinglyse selv

Gjør tinglysingen selv

Tja. Spørsmålet er vel om du bør tinglyse selv. Eller få fagfolk til å gjøre det for deg. For en stor del kan du ta jobben selv. Alt du skal ha tinglyst sender du til Statens kartverk, 3507 Hønefoss, og som en god hovedregel sender du det i to eksemplarer.

La meg si litt om at selvgjort kan ende opp velgjort. Mange er opptatt av at skjøter skal tinglyses ved overdragelse av eiendom. Før hadde man lange skjøter der alle overdragelser var nedtegnet. I dag lager vi ”nytt” skjøte hver gang. Jeg har de liggende på kontoret, du kan kjøpe på en bokhandel – eller bare skrive ut fra tinglysing.no. Men du må altså huske to eks.

Er det vanskelig å fylle ut skjøte. Vel, jeg syntes nok det til å begynne med. Men erfaring gjør det lettere. Jeg kan forstå at det kan fremstå vrient, men de fleste fyller greit ut et skjøte.

Når skjøtet er ferdig fylt ut, sendes det til Hønefoss. Du må huske å henge på et personnummer. For det kreves for at du skal få jobben gjort og en regning tilsendt i posten.

Det jeg har sagt for skjøter, gjelder også for andre dokumenter du vil ha tinglyst. La oss si en avtale om bruksrett eller forkjøpsrett, så sendes det til kartverket – og du får det tinglyst mot en giro. Det koster som regel kr. 1.548,00 for dokument som er blitt tinglyst.

Jeg skal ikke hindre noen i å ta jobben selv. Nå er det naturlig at folk gjerne synes det var greiere før, da du tok med deg papiret inn på tinghuset, og fikk det hele gjort og godkjent der og da. Nå må alt til Hønefoss, og vi vet ikke før vi har fått svar – om det var godt nok vårt arbeid til at dokumentet kunne tinglyses.

Jeg for min del har etter en tid innsett at systemet med et kartverk egentlig ikke er så dumt. Dialogen med folkene der går greit og vi har lært oss hvordan de vil ha det.

Har du noe enkelt å tinglyse – så gjør det selv.

I forbindelse med handel med fast eiendom er det ganske vanlig at en bank finansierer kjøpers handel. Da godtas det ikke at folk setter seg ned for selv å tinglyse. Derfor må banken se at kjøpesummen går via en megler eller advokat, som selvsagt også tar seg av tinglysingen.

Jeg nevnte gebyrer. Det er typisk kr. 1.060,00 for dokumenter du kan komme til å be tinglyst. Dersom du overdrar en fast eiendom kommer også dokumentavgift på toppen. Den er 2,5 % av omsetningsverdien av eiendommen.

Jeg har nok sett at tinglysing i seg selv bare er en liten del av de problemer folk kommer til meg med. Er det f. eks. snakk om overdragelse av en eiendom, vil det være så mye annet å snakke om enn bare tinglysing. Sånn sett er jeg redd for at fagfolk har en jobb å utføre, om ikke bare for å sjekke at tinglysing blir greit ivaretatt.

Offentlige og private sider av eiendom

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom, Kommunale forhold

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Forholdet mellom private og offentlige interesser i eiendomsforhold

Dette er ikke lett å gi seg i kast med. For det er et stort tema. Jeg vil berøre overflaten, det innrømmer jeg. Kanskje ikke så mye mer.

Jeg har mange saker knyttet til fast eiendom. Det kan dreie seg om veiretter. Eller om naboens rett til å bygge garasje, slik at du mister sollys til din eiendom. Eller at naboen bygger slik at du opplever en annen byrde på din eiendom. Kanskje får naboen for mye innsyn til deg, eller du mister sikten fra din eiendom. En annen gang kan det dreie seg om retten til å legge kloakkledning over naboens eiendom.

Dette er forhold som har både en offentlig og privat side ved seg.

Jeg husker en sak som verserte mye i avisene. Den handlet om en TV antenne tror jeg. Antennen sto på et hus, men tvisten mellom naboene gikk ut på hvem sitt hus antennen var festet til. De bodde vegg i vegg.

Dette er en typisk konflikt som bare har en privat side. Naboene kan krangle, ja til og med gå til retten med antennen. Men det blir på det planet. Myndighetene blander seg ikke inn i plasseringen.

Så kan du tenke deg et boligstrøk. Naboen ønsker å bygge på huset sitt. Det tar kanskje utsikt fra ditt stuevindu. Det har den private siden at du etter naboloven kan mene at dette er en krenkelse han ikke har lov til.

Men på den annen side kan dette også være noe det offentlige har noe å innvende mot, nemlig etter plan- og bygningslov, reguleringsplaner eller annet – mener man at utbygget ikke kan tillates.

Da får plutselig saken to sider. Den private mellom deg og naboen. Men også den offentlige, der myndighetene har en mening om noe naboen din tar seg til.

Jeg kan tenke et annet eksempel. Din nabo vil gjør om huset på naboeiendommen til leiligheter, seksjonere det opp og gjøre det til et sånt moderne boligkompleks. Det kan du selvsagt ha meninger om etter naboloven.

Men det kan også være at kommunen har meninger. Kanskje er det ikke mulig etter reguleringsplanen. Eller bygget glir ikke godt nok inn i miljøet. Sånn at du som nabo er enig i at huset aldri skal bygges. Eller kanskje mener kommunen nettopp at huset er aldeles glimrende, og medfører en tiltrengt fornyelse av området. Der er du ikke enig.

Vel, du kan være på samme kurs eller motsatt kurs av det offentlige.

Folk har en tendens til å blande sammen det offentlige og seg selv. Ser ikke at det er ulike regler. Den ene sier ja den andre nei. Eller begge sider sier nei.

Dette er vanskelig, ja. For du må kjenne begge baner som du skal spille på. Og du må spille samtidig på begge typer baner. Her trengs det en god trener, for å bruke tanker fra fotballverden.

Forholdet mellom private og offentlige interesser i eiendomsforhold

Reklamasjon fast eiendom

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Kom deg på banen.

Jeg arbeider en del med kjøp av eiendom. Dessuten ramler jeg bort i et kjøp av båt og bil i ny og ne. Alt er kjøp, reglene finnes i ulik lovgivning. Mye av grunnprinsippene er de samme, uansett formen for kjøp. Mye av det vi ser av prinsipper i kjøpsforhold, finner vi også igjen i regler om håndverkertjenester. Hvert område sin lov, men bygget på mye de samme prinsipper.

Et felt folk er godt kjente med – er reklamasjonsretten. Mye vokst frem gjennom de siste tredve år, i takt med forbrukerens styrkede vern i norsk lov. Du skal ha rett til å reklamere, på eiendom eller vare. Dessuten på håndverkertjenester.

Tanken er at en mangelfull leveranse skal gi deg som bestiller visse rettigheter. Har du bestilt, skal du stille krav. Disse kravene skal du ha i behold – i en årrekke.

Vi er fra gammelt av kjente med en to års reklamasjonsrett. Den går mye igjen i lovgivningen. Men er utvidet innen eiendomshandel og forbrukerkjøp ellers, til fem år. Glimrende regler, som gir kjøperen rettigheter i en «liten mannsalder».

Men det er en hempe. En som er lett å glemme. Det er plikten til å reklamere hurtig – etter at du har avdekket det du vil reklamere på.

For det er slik at en reklamasjon ikke kan bli liggende. Om du har avdekket en mangel ved en eiendom, kan du ikke vente til fem års reklamasjonsrett er i ferd med å gå ut på dato. Om du har kjøpt deg en brukt bil, kan du ikke lene deg tilbake – og avvente din reklamasjon. Selv om du har reklamasjonsrett.

For en maks tidsramme for reklamasjonen, betyr ikke at du kan bruke rammen.

Tanken er aktivitet. Den som avdekker mangel ved det som er anskaffet, har en oppfordring til å reklamere. Da hjelper det lite om du har fem års reklamasjonsrett, du må på banen lenge før det.

Lovgivningen bygger som hovedregel på en tanke om «rimelig tid». Kjøper skal ha tid til å områ seg etter at mangelen er avdekket, og så ta skritt for å melde dette til selger. Rimelig tid er ikke lenge. Om jeg i min virksomhet kjøper meg en ny datamaskin, skal jeg ikke vente mange dagene med å reklamere – etter at jeg avdekker en mangel ved den. I næring krever vi rask reaksjon, den tid det tar å konstatere mangelen, sette seg ned – og melde den til selger.

Om jeg avdekker en feil ved min PC rett før ferien, skal jeg ikke la den stå urørt mens jeg farer avgårde til sydens varme. Selv om jeg har år på å reklamere, starten stoppeklokken sitt løp i det jeg avdekket feilen. Ytre sett kan du si at jeg har f eks to års reklamasjonsrett i næring, men straks feilen er avdekket – har jeg noen dager.

Dette er strengt i næring. Der tenker jeg dager, kanskje en uke – maks to.

Ved kjøp av fast eiendom er denne rammen utvidet noe. Loven kaller det «rimelig tid» for kjøper, domstolene er skeptiske når du bruker tre måneder på å røyke ut feilen og melde den til selger.

Forbrukerkjøpsloven har en spesialvri. Den sier at kjøper skal ha minst to mnd til å områ seg fra feilen er avdekket, men etter det løper klokken like ubønnhørlig. Har du latt varen ligge i to mnd, skal du på banen lynende raskt. Du har strukket strikken, og den tid du nå bruker – er vital. Forbrukerne får to måneder, men etter det kan «rimelig» tidsbruk være forsvinnende kort.Forbruker og eiendom