Avhendelse av fast eiendom

Mangler ved fast eiendom

Dato:april 10, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Mangler ved fast eiendom

I årene 1982-93 hadde jeg mangt å gjøre innen nærradio i Bergen. I en tid der folk bidro frivillig og uten betaling. Da lokalene var enkle og man tok hva man hadde. Da Singeltoppen og andre programmer åpnet til en radiofrihet man ikke hadde hatt før. Derfor gjør det vondt når selveste Radio1 står i fare for å forsvinne fra eteren. Dette får være advokatens hjertesukk før vi går løs på dagens rettslige utfordringer.

I dag hadde jeg tenkt å si noen ord om det å kjøpe seg fast eiendom.

Ut fra min erfaring kan det være nærmest et slags lotto å kjøpe fast eiendom. Det kan være sjansespill enten det er en helt ny eller eldre bolig du kjøper. Som nybakt eier er du mye overlatt til deg selv om du skulle avdekke mangler i eiendommen – etter kjøp.

Etter mitt syn er det beste om du ved kjøp av fast eiendom får aller best mulig overblikk over eiendommens kvaliteter. Da kan du vite hva du kjøper, og fastsette prisen ut fra det. Du byr det eiendommen er verdt. Gjerne lage rom for utlegg som kommer i tillegg til kjøpesummen, om det skulle være noe å fikse på.

Ved kjøp av fast eiendom får du deg forelagt et prospekt. Dette er vel i hovedsak ordlagt av megler i samråd med kjøper, og skal liksom være det blikkfang eiendommen skal ha utad. For å oppnå et godt salg til en best mulig pris.

Selvsagt skal man forvente at alt det som står i prospektet skal være korrekt. Men også ha i tankene at dette er laget for å selge eiendommen, slik at det blir et slags glansbilde av produktet.

Muligens noe mer dempet er den takst som følger prospektet. Her har en takstmann gitt sitt syn på eiendommens kvaliteter. Samt kommer med et forslag til eiendommens verdi i det åpne marked. Takstens mål er selvsagt å være helt riktig, men også takstmenn kan ta feil.

Selger gir også en egenerklæring, der viktige opplysninger om eiendommen kan finnes.

Samlet kan prospekt og takst gi et helt dekkende bilde av den eiendom du kjøper, eller bildet kan være misvisende.

Derfor er mye av detektivarbeidet overlatt til deg som selv går på visning. Men ikke alle – og langt fra meg selv – er i stand til å avsløre de kvaliteter eiendommen har. Jeg vet ikke helt hvordan jeg ser sopp eller midd. Ikke vet jeg helt om et baderom er forskriftsmessig eller ikke, bare ved å titte inn. Heller ikke har jeg takstmannens nese for å lukte fukt – som ikke skal være der.

Noen ville derfor utstyrt seg med egen takstmann som man tok med seg på visninger. Om ikke på alle visninger, så i hvert fall på eiendom du er på nippet til å kjøpe. Uansett er det greit å ha med noen som kan mer om fast eiendom, enn det f. eks. vi folk flest kan.

Har du først kjøpt eiendommen, blir det vanskeligere.

Mangler ved fast eiendom

Eierskap i fast eiendom

Dato:april 8, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Litt om eierskap i eiendom

Jeg lurer på hvordan det var den gang verden ble til. Ingen visste vel den gang hvem som eiet hva av fast eiendom. For alt jeg vet var det ikke så viktig. Tanken om å eie er sikkert sånn sett av nyere dato. I Norge er den private eiendomsrett alment akseptert, men vi skal ikke lenger enn til vår tidligere nabo, Sovjetunionen, for å se for oss et system der den private eiendomsrett knapt noen plass hadde.

Om vi ser oss rundt, er det vel lite areal vi kan se som ikke er under eie av noen bestemt. Rett nok har våre lovgivere gitt oss mange friarealer og for den slags skyld nasjonalparker, men under eie er landet rundt oss uansett.

En viktig vei til å bli eier er ved kjøp og salg. Da tenker vi oss at noen eier eiendommen fra før, så selger du den videre til ny eier. Partene står fritt til å avtale pris, og det er i stor grad frihet til å omsette som man vil.

En annen vei til eierskap er hevd. Dette fanger opp landområder som en eier ikke bruker, på den måten at en hevder over et minstemål av tid er alene om å bruke arealet. Har han brukt det lenge nok uvitende om at andre eiet det, kan han overta eiendomsretten etter at en viss tid er gått.

Hevd er mindre praktisk enn kjøp og salg, men bevares – det finnes som en vei til å bli eier.

Ekspropriasjon er en annen vei til å bli eier. Det betyr å overta ved tvang areal mot vederlag til eier. Som du kanskje har sett er det på gang industriutbygging på Askøy, der det snakkes mye om at kommunen skal ekspropriere land fra eiere som ikke selger velvillig. Det finnes en ekspropriasjonslov som regulerer dette. Grunnloven er også på banen, og sier at du skal ha full erstatning når det eksproprieres fra deg.

En annen og kanskje mer praktisk vei til å bli eier av fast eiendom, er ved arv. Som enkelt betyr at du ved slektskap eller testament, overtar eiendom etter en avdød. Noen eiendommer har gått i arv i mange generasjoner, og det er sånn sett en veldig familietilknyttet overgangsform.

Den siste, og absolutt minst aktuell måten å bli eier på – er ved okkupasjon. Da tenker jeg ikke på hærkamp og sånn som i krig, men at man overtar herreløse områder. Jeg kan ikke tenke meg at det er spesielt praktisk i Norge, der områdene er under privat eller offentlig eie.

Okkupasjon kan tenkes i langt mer fjerntliggende strøk, som f. eks. de områder Norge har tatt til seg på Sydpolen. På tredvetallet gav også Norge seg i gang med det som kunne ligne på en okkupasjon av Grønland, men den gang anerkjente folkeretten kun dansk suverenitet på Grønland.

Eierskap er muligens mer et praktisk problem, enn akkurat det å gruble over hvordan man blir eier. Men for den som ønsker å gå bakom fasaden, er det spennende tanker. For meg gir også adgangen til det å eie eiendom, noen signaler om det politiske systemet vi lever under.

Litt om eierskap i eiendom

Heving av avtaler

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Avtalerett/kontraktsrett, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Kan du heve en avtale.

Ja, vi snakker om det sånn. At du kan heve kjøp, er alltid noe vi har i tankene. Om mangelen ved en vare er stor nok, kan vi alltids heve kjøpet. Det er mange som vet om denne regelen, uten å lest et eneste ord kjøpsrett.

Men jeg spurte om du kan heve en avtale. Det er noe mer enn bare kjøp. Det er alle slags avtaler.

Først kan man spørre hva heving er. Det er en ensidig erklæring. Den kommer fra en av partene, som ved å heve sier rett ut – våre forpliktelser overfor hverandre, de opphører nå.

Så om det var et kjøp, betyr det at varen skal leveres tilbake til selger, og kjøpesummen skal tilbake til kjøper. Egentlig logisk.

Det er dramatisk å heve. Fordi den ene parten melder seg på en måte ut av avtalen. Og tar sjansen på at det er rettslig akseptabelt. Men hva om det var feil. Da kan den som hevet komme i økonomisk ansvar.

Heving er begrunnet i det vi kaller mislighold. Den andre parten gjør ikke sin plikt. Som eksempel at selgeren leverer en vare med mangler i. For å kunne heve må kontraktsbruddet være vesentlig. Det er mer enn bare en mangel, den må monne litt.

Hevingsretten er gammel og god i norsk rett. Den ligger egentlig ikke direkte i noen lov. Den er ulovfestet.

Men den har fått seg et ansikt gjennom mange lover. Du finner den i kjøpsloven, forbrukerkjøpsloven, avhendingsloven – ja nærmest overalt der regler er å finne.

Så vi ser at det store prinsippet, det lander i mange enkeltregler.

Du kan altså heve.

Det er denne vissheten så mange av oss har. Vi har vokst opp med solide regler om mangt og mye. Forbrukerne er vernet ekstra mye. I et rettighetssamfunn, vet vi etter hvert mye om vår posisjon.

Noen ganger er vår kunnskap overdrevet. For rettssystemet er mye mer balansert, enn det vi får inntrykk av i «TV2 Hjelper Deg». Reglene er nyanserte. Alt er ikke svart-hvitt.

Og det er et stort skår i gleden, som jeg bare må ha nevnt. Etter kjøpslovene er det nettopp i kjøp en veldig vid adgang for selgere til å reparere varer som kjøper klager på. Hvilket betyr at i kjøp, der er det ikke alltid så mye hjelp i å ha et hevingskrav. For selger kan kutte deg av, og tilby deg ganske enkelt – en reparasjon.

Forresten, jeg har hevet ett og annet kjøp i min tid. Det er bra å bli kvitt en ting man har mistet troen på. Har du kjøpt ny bil, kan det være surt å «lappe på» feil lenge. Da er det bedre å heve kjøpet. Det er ikke alltid dette blir så veldig juridiske diskusjoner. Like mye blir det en dialog for å beholde et godt kundeforhold, der selger er smidig for å beholde deg som fornøyd kunde. Reglene ligger bakom, men det er ikke der «smilet og løsningen» finnes.

Heving

Tinglyse på egen hånd

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Tinglyse selv

Gjør tinglysingen selv

Tja. Spørsmålet er vel om du bør tinglyse selv. Eller få fagfolk til å gjøre det for deg. For en stor del kan du ta jobben selv. Alt du skal ha tinglyst sender du til Statens kartverk, 3507 Hønefoss, og som en god hovedregel sender du det i to eksemplarer.

La meg si litt om at selvgjort kan ende opp velgjort. Mange er opptatt av at skjøter skal tinglyses ved overdragelse av eiendom. Før hadde man lange skjøter der alle overdragelser var nedtegnet. I dag lager vi ”nytt” skjøte hver gang. Jeg har de liggende på kontoret, du kan kjøpe på en bokhandel – eller bare skrive ut fra tinglysing.no. Men du må altså huske to eks.

Er det vanskelig å fylle ut skjøte. Vel, jeg syntes nok det til å begynne med. Men erfaring gjør det lettere. Jeg kan forstå at det kan fremstå vrient, men de fleste fyller greit ut et skjøte.

Når skjøtet er ferdig fylt ut, sendes det til Hønefoss. Du må huske å henge på et personnummer. For det kreves for at du skal få jobben gjort og en regning tilsendt i posten.

Det jeg har sagt for skjøter, gjelder også for andre dokumenter du vil ha tinglyst. La oss si en avtale om bruksrett eller forkjøpsrett, så sendes det til kartverket – og du får det tinglyst mot en giro. Det koster som regel kr. 1.548,00 for dokument som er blitt tinglyst.

Jeg skal ikke hindre noen i å ta jobben selv. Nå er det naturlig at folk gjerne synes det var greiere før, da du tok med deg papiret inn på tinghuset, og fikk det hele gjort og godkjent der og da. Nå må alt til Hønefoss, og vi vet ikke før vi har fått svar – om det var godt nok vårt arbeid til at dokumentet kunne tinglyses.

Jeg for min del har etter en tid innsett at systemet med et kartverk egentlig ikke er så dumt. Dialogen med folkene der går greit og vi har lært oss hvordan de vil ha det.

Har du noe enkelt å tinglyse – så gjør det selv.

I forbindelse med handel med fast eiendom er det ganske vanlig at en bank finansierer kjøpers handel. Da godtas det ikke at folk setter seg ned for selv å tinglyse. Derfor må banken se at kjøpesummen går via en megler eller advokat, som selvsagt også tar seg av tinglysingen.

Jeg nevnte gebyrer. Det er typisk kr. 1.060,00 for dokumenter du kan komme til å be tinglyst. Dersom du overdrar en fast eiendom kommer også dokumentavgift på toppen. Den er 2,5 % av omsetningsverdien av eiendommen.

Jeg har nok sett at tinglysing i seg selv bare er en liten del av de problemer folk kommer til meg med. Er det f. eks. snakk om overdragelse av en eiendom, vil det være så mye annet å snakke om enn bare tinglysing. Sånn sett er jeg redd for at fagfolk har en jobb å utføre, om ikke bare for å sjekke at tinglysing blir greit ivaretatt.

Salg av bolig Gjør Det Selv

Dato:april 7, 2013

Forfatter:Vegard Austgulen

Kategorier:Avhendelse av fast eiendom, Fast eiendom

Kommentarer:Legg igjen beskjed

Selge selv

Bedre tider ved boligsalg

Jeg ser at det er bedre tider når det gjelder boligsalg. Videre ser jeg at man stadig har debatten gående, skal boliger selges gjennom megler – eller skal man gjøre arbeidet selv.

Er boligmarkedet slik at det betaler samme pris, nærmest uansett hvordan man legger en bolig frem for salg? Jeg tror svaret er sammensatt.

Et boligsalg er som et annet salg. Noe overdras mot en sum penger. Det finnes regler for hva man overdrar, og det finnes kjøpsrettslige rettigheter nedfelt i avhendingsloven. Dette blir en historie mellom kjøper og selger, ikke mye annerledes enn ved salg av en bruktbil. Annet enn at det er større verdier på spill, fordi eiendommer koster mer.

Selve salget har i stor grad vært overlatt de profesjonelle. Med fine biler, store visningsbukker, prektige prospekt og fancy kontorer – har selgerne vendt seg til meglerne. Det er en god ting, fordi det er sikkert å gjøre det på denne måten. Men det har også vært dyrt, gjerne ved provisjon på noen prosent av salgssummen.

Nå er muligheten til stede både til å markedsføre privat på nett, ha privat annonse i avisen – og holde visningene selv. Fritt frem og god tur.

Dette kan du sikkert spare hundre tusen kroner på. Men hva tar du på deg, som du ikke ser.

Jeg sitter her med en rar følelse. Jeg er forsikret for all slags feil jeg kan gjøre – opp til flere millioner. Meglerne ellers har det samme. Privatfolk er ikke forsikret mot feil de gjør. Vi er forsikret opp etter fjelltoppene, det slipper du. Men betyr det at ansvaret er mindre?

Dette er en risiko.

Som må måles opp mot utsikt til høyere salgssum. Et flott prospekt drar kjøpere. Fine logo gjør kjøper trygg. Flotte annonser kan skape trykk for høyest mulig salgssum. Jeg ser den. Men hvor forskjellig er markedet. Er virkelig salgskanalen viktig for prisen du får? Eller er kanskje takst viktig, beliggenhet, kvalitet og mye annet?

Det er en risiko, det også.

Privat kan du selge – og spare. Men også ta på deg noe risiko.

Om du selger privat, trenger du likevel en megler. Det vil si en som kan gjøre oppgjøret. Ikke vise frem, ikke lage fine bilder – men gjøre opp. For der er vi igjen, med klientkonto, inneståelseserklæring og ansvar. For å sikre at selger får pengene sine, og kjøper får en ubeheftet eiendom.

Så du slipper ikke unna megleren, i en eller annen form.

Meglere og advokater kan leies til å gjøre jobben. Det kan vi. Ikke så mange private velger på selge boliger selv, det ser du i markedet. Derfor er det ikke så vanlig å bli spurt om å ta slike «fix ferdige» oppgjør. Men det lar seg gjøre, og betyr en moderat utgift for deg.